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Alexander Studhalter erklärt was den US-Immobilienmarkt so lukrativ macht
Immobilien haben sich seit jeher als sichere Anlageklasse und greifbares Investment in Krisenzeiten erwiesen, versichert Alexander Studhalter. Die Pandemie führte zu einer globalen Katastrophe, die die Aufmerksamkeit wieder auf traditionelle Investitionsmöglichkeiten lenkte und Investitionen sicherte. Der Kauf eines Eigenheims im Jahr 2021 war der Neujahrswunsch der meisten Anleger. COVID-19 hat vielen Käufern einen Schub gegeben.
Insbesondere der US-Immobilienmarkt bietet europäischen Investoren lukrative Möglichkeiten. Was den Markt so attraktiv macht und in welchen Segmenten die besten Chancen liegen, erläutert Alexander Studhalter im folgenden Artikel.
Immobilienmarkt USA: Eine ganz andere Größenordnung
Der Immobilienmarkt in den USA ist einer der größten und am stärksten regulierten Immobilienmärkte der Welt. Er ist aufgrund seiner Größe und der Vielfalt der Immobilienangebote, die er bietet, sowie der Vielzahl von Regelungen und Vorschriften, die er umfasst, besonders interessant und komplex. Zudem ist der Immobilienmarkt in den USA auch von regionalen Unterschieden geprägt, die zur Vielfalt und dem breiten Angebot beitragen.
Hohe Transparenz erleichtert Preisverhandlungen und ermöglicht Investoren, Marktbedingungen leicht zu verstehen. Mit mehreren Vorteilen und Lockerungen von der Regierung und Behörden, ist die stimmung für Anleger und Eigenheimkäufer gleichermaßen positiv. Sowohl nationale als auch internationale Investoren interessieren sich für Wohnimmobilien in den USA, da sie ein enormes Potenzial in diesem Sektor sehen.
Grenzüberschreitende Investoren betrachten den US-Immobilienmarkt noch immer als stabil und sicher, sagt Alexander Studhalter. Laut einer Umfrage zu Investitionsabsichten 2021 von PREA gaben sowohl in Europa als auch im asiatisch-pazifischen Raum ansässige Investoren an, die Vereinigten Staaten für Investitionen außerhalb der Region zu bevorzugen. Der Hauptgrund dafür ist der Anlagestil und die hohe Liquidität, die für Investoren einen zusätzlichen Sicherheitsfaktor darstellen.
Für diejenigen, die in den USA investieren möchten, stellt das Land ein geringeres geografisches Engagement in konfliktgeplagten Regionen dar. Im Vergleich zu den Immobiliensektoren in Europa und Teilen Asiens bieten US-Immobilien das Potenzial für höhere Renditen und stabilere Cashflows. Die USA sind auch bekannt für Größe, Liquidität und Flexibilität, die es Anlegern ermöglichen, ihre Strategien zu ändern, falls sie sich entscheiden, ihr Kapital anderswo anzulegen.
Darüber hinaus bietet der US-Dollar angesichts internationaler Währungsschwankungen ein gewisses Maß an Stabilität. Der Dollar ist die globale Reservewährung, was auf ein geringeres Währungsrisiko beim Kauf von US-Immobilien hindeutet.
Mehrfamilienhäuser als Investitionsmöglichkeit
Obwohl Amerika mit mehreren wirtschaftlichen Herausforderungen konfrontiert ist, deutet das anhaltende Beschäftigungs- und Unternehmenswachstum im Vergleich zu anderen Regionen der Welt auf relative Stabilität hin. Das Vereinigte Königreich kämpft weiterhin mit den Folgen von Brexit an, während Chinas anhaltende Sperren zur Verhinderung der Ausbreitung von COVID-19 das Wirtschaftswachstum dieses Landes zum Stillstand gebracht haben. Russlands Invasion in der Ukraine führt auch in vielen europäischen Nationen zu einem Rückgang des BIP.
Nach gewerblichen Objekten ist der Mehrfamilienhaussektor (Multifamily) das zweitgrößte Immobiliensegment in den USA. Dies aufgrund unterschiedlicher Faktoren. Zu den Hauptfaktoren, die den US-Wohnungsmarkt beeinflussen, gehören hohe Eigenheimpreise und steigende Hypothekenzinsen. Diese Faktoren, gepaart mit einem immer noch knappen Angebot an Mehrfamilienhäusern, halten Kaufinteressenten immer noch als Mieter zurück.
Die jüngste US-Wohnungsübersicht von Yardi Matrix zeigte, dass die nationale Mehrfamilienbelegung 96 Prozent betrug, während die Nachfrage und das Mietwachstum ebenfalls zunahmen. Dies trug dazu bei, dass Mehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2022 mit 3 Milliarden US-Dollar zum führenden Sektor für grenzüberschreitende Investitionen wurden. Es gibt keine sichtbaren Anzeichen dafür, dass diese Aktivität abnehmen werden, da 90 Prozent der Befragten angaben, dass sie ihre potenziellen Investitionen in US-Mehrfamilienprodukten innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre erhöhen würden.
Es sollte jedoch beachtet werden, dass das Interesse an alternativen Immobiliensektoren, einschließlich Einfamilienwohnhäusern, Studentenwohnheimen, Lager und anderen Immobilienarten, die zuvor nicht als institutionell galten, stetig wachsen.
Die Eintrittsschwelle für Mehrfamilienhäuser ist jedoch deutlich geringer als beim Einfamilienhaus, insbesondere was die Kosten betrifft. Da die Preise für Einfamilienhäuser die Lohnsteigerungen weiterhin übersteigen, werden sie immer weniger erschwinglich. Dies gilt insbesondere für große Metropolregionen in Florida, Texas, Kalifornien und New York, die während der letzten Jahre einen starken Bevölkerungszuwachs verzeichnet haben. Angesichts dieser Frage stellen Mehrfamilienhäuser eine erschwinglichere Alternative dar.
Alexander Studhalter‘s Hinweis: US Multifamily-Sektor in Betracht ziehen
Die Pandemie hat viele Facetten des Lebens auf den Kopf gestellt. Man könnte jedoch argumentieren, dass einer der positiven Aspekte, die sich herausgestellt haben, die zunehmende Akzeptanz des Home-Office ist. Allein diese Tatsache hat zwei Trends ins Leben gerufen.
Erstens wählen Einzelpersonen ihren Wohnort zunehmend danach, wo sie leben möchten, und nicht, wo sie sich aufgrund ihres Arbeitgebers befinden müssen. In der Regel hat dies die Menschen aus den dichten Stadtzentren in kalten Klimazonen zu erschwinglicheren und wärmeren Reisezielen im Süden und Westen getrieben, haltet Alexander Studhalter fest.
Zweitens haben sich die Vorlieben von Mehrfamilienbewohnern verändert, da es ihnen nichts ausmacht, mehr Zeit in ihren Wohneinheiten zu verbringen. Sie priorisieren Dinge wie Highspeed-Internet, Heimbüros, AV-Funktionen und mehr Platz im Freien. Mehrfamilieninvestoren sollten sich dieser Immobilientrends bewusst sein und Kapital auf Immobilien verteilen, die mit diesen Trends übereinstimmen.
Da sich die Bevölkerung weiterhin allgemein nach Süden und Westen verlagert, wird die Nachfrage nach Mehrfamilien-Mietobjekten in diesen Gebieten weiterhin stark wachsen. Dies stellt jedoch keine Neuheit dar. Daher bietet das Rendite-Risiko-Profil dieser Immobilien möglicherweise auf den ersten Blick nicht genügend Anreize für eine Investition.
Es gibt jedoch ein weiteres Migrationsmuster, das sich voraussichtlich im Jahr 2023 fortsetzen wird – Die Migration von den Vororten zurück in die Städte. Die Mehrfamilienhäuser in Innenstädten füllen sich wieder und die Belegungsquoten nähern sich dem Niveau vor der Pandemie, was durch ein Zusammentreffen von Faktoren vorangetrieben wird. Weniger Einschränkungen bei städtischen Einrichtungen, höhere Impfraten, eine wachsende Bereitschaft, öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen, die Wiedereröffnung von Hochschulcampus und mehr Mitarbeiter, die ins Büro zurückkehren tragen allesamt zu diesem Trend bei.
Laut CBRE steig in städtischen Gebieten die durchschnittliche Leerstandsquote während des Höhepunkts der Pandemie um fast 200 Basispunkte. Im dritten Quartal 2021 lag die städtische Leerstandsquote bei durchschnittlich 5 %, nur 70 Basispunkte über ihrem Vorkrisenniveau, und wird voraussichtlich bis Ende 2022 auf 4 % sinken. Im Gegensatz dazu schnitten vorstädtische Immobilien besser ab. Faktoren wie Einkommensunsicherheit, eine Präferenz, Zeit im Freien zu verbringen, ein Bedarf an mehr Platz und mehr Millennials mit wachsenden Familien, die Schulen benötigen trieben die Nachfrage nach Wohnungen in Stadtviertel mit geringerer Bevölkerungsdichte und niedrigeren Kosten an.
Immobilieninvestoren sind also gut bedient, wenn sie sich in der Innenstadt oder in der Innenstadt angrenzende Mehrfamilien-Immobilien anschauen, die tatsächlich ein attraktiveres Risiko-Rendite-Profil bieten können.
